第十二章 租赁合同与融资租赁合同1
发布时间：2019-12-11 15:10来源：未知
第十二章 租赁合同与融资租赁合同
内容提示：本章介绍了租赁合同及融资租赁合同的概念、内容、形式，分析了租赁合同及融资租赁合同的法律特征，阐述了租赁合同及融资租赁合同中当事人的权利义务关系。
学习目的与要求：通过本章的学习，了解租赁合同的概念和特征；掌握租赁合同的各种形式；掌握租赁合同的法律效力；了解房屋租赁的特别规则；了解融资租赁合同的概念；掌握融资租赁合同与租赁合同的区别；掌握融资租赁合同的效力。
重点：租赁合同的概念及特征；租赁合同的终止和法定解除；房屋租赁合同的特别规则。
融资租赁合同的概念；融资租赁合同与普通租赁合同的区别；融资租赁合同的效力。
难点：房屋租赁合同的特别规则；融资租赁合同与普通租赁合同的区别；融资租赁合同的效力。
考点：租赁合同的概念及特征；房屋租赁合同的特别规则；融资租赁合同的概念；融资租赁合同与普通租赁合同的区别；融资租赁合同的效力。
第一节 租赁合同
一、租赁合同的概述
（一）租赁合同的概念
租赁合同指当事人双方约定一方将租赁物交于他方使用收益，他方支付租金并于租赁关系终止时返还原物的合同。
租赁合同依其租赁物之不同，分为动产租赁与不动产租赁。动产租赁包括一般的动产租赁、动物租赁、船舶租赁、汽车租赁等；不动产租赁即房屋租赁与土地租赁。
（二）租赁合同的特征
1.租赁合同是转移财产使用权的合同。
2.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。
3.租赁合同的标的物，即租赁物，通常是特定物、非消耗物。
4.租赁合同的标的物通常为有体物。
5.租赁合同在当事人之间产生债的法律关系。
依《合同法》第229条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。当出租人将租赁物的所有权让与第三人后，尽管第三人取得的权利是物权，但不能对抗承租人的权利。在剩余的租赁期内，尽管出租人发生了变动，承租人的地位却不受任何影响。这一规则，被简称为“买卖不破租赁”规则。
（三）租赁合同的形式
不定期租赁或租赁期限不满6个月的定期租赁，无需采用书面形式。但租赁期限在6个月以上的定期租赁，应采用书面形式；若未采用书面形式，且双方当事人对租赁期限存在争议的，该租赁合同推定为不定期租赁，双方均有权任意解除。需注意的是，此处的合同形式缺陷不存在通过实际履行进行补正的可能。
（四）租赁的期限
1.法定最长租期
租赁权与其他债权一样，具有期限性。租赁期限的长短可由当事人自由确定。但依《合同法》第214条之规定，该期限最长不得超过20年。当事人约定的期限如果超过20年最长期限的，超过部分无效。于租赁合同续订场合，续订的最长租期也不得超过20年。
2.定期租赁与不定期租赁
依当事人是否对租赁期限作有明确约定.可将租赁合同分为定期租赁和不定期租赁。
（1）定期租赁
定期租赁指合同对租期作有明确约定的租赁。定期租赁可以更新，也可以续订。
（2）不定期租赁。即无确定租期的租赁合同。依《合同法》第232条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，可协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，视为不定期租赁。
不定期租赁与定期租赁最大的区别在于当事人是否有任意解除权。在前者，双方当事人可随时提出解除合同，若是出租人提出解除，尚应在合理期限之前通知承租人；而在后者，当事人并无随意解除合同的权利。
（五）租赁合同的终止和法定解除
租赁合同终止的原因：
1.租赁期限届满。
2.租赁物因公共利益的需要而被征收时，租赁合同陷于履行不能，此时租赁合同自动终止。
3.在房屋租赁场合，如房屋占用范围内的土地使用权被提前收回且房屋被征收的，房屋租赁合同也随之终止。
注意，承租人的死亡并不必然导致租赁合同的终止。在房屋租赁场合，承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）第19条进一步明确，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。在上述承租人死亡场合，租赁合同仍依原定期限履行并不违背出租人的预期；与承租人共同居住、共同经营的人继续履行租赁合同也不损害出租人的经济利益；
租赁合同的法定解除事由：
1.承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人可以解除租赁合同；
2.承租人无正当理由拒绝支付租金，或迟延支付租金，经催告在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以解除租赁合同；
3.因不可抗力致使租赁合同无法继续履行的，出租人或承租人均可以解除租赁合同；
4.不定期租赁合同的出租人或承租人可以随时解除租赁合同，但出租人解除租赁合同应在合理期限之前通知承租人：
5.在房屋租赁场合，若租赁房屋被界定为危房，对人身和财产安全构成危险的，出租人或承租人均可以要求解除租赁合同；
6.承租人未按照约定使用租赁物，致使租赁物可能毁损的，出租人可以解除租赁合同；
7.承租人利用租赁物进行违法活动的，出租人可以解除租赁合同。
二、租赁合同的效力
租赁合同的效力是指生效租赁合同所具有的法律约束力，其主要表现为租赁合同双方当事人的权利义务。
（一）出租人的主要义务
1.依约将租赁物交付承租人使用
出租人交付租赁物后，在租赁存续期间内不得任意收回租赁物。
2.就租赁物负瑕疵担保责任
【例题】3月1日，张甲把房屋一间租给李乙，租期为一年，李乙刚住了一段时间，王丙起诉张甲，人民法院通过拍卖公司将该房屋拍卖给赵丁。赵丁将李乙“赶”出了这间出租房，李乙刚好住了半年。原来，张甲从王丙处借了40万元人民币，将房屋抵押给了王丙，在同年2月1日（早于租赁）办理了抵押登记。张甲没有把抵押的事实告诉李乙。
[答疑编号504187120101]
『正确答案』张甲应当承担权利瑕疵担保责任。我国《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案属于“租赁不破抵押”的情况，因为是在房屋抵押登记后才出租的，不能对抗抵押权人。李乙有权只支付一半的租金，有其他损失的，还可以请求赔偿。
3.对租赁物的修缮义务
出租人承担维修义务的条件：（1）该瑕疵发生在租赁期内，若瑕疵在租期开始时即已存在，承租人可直接依瑕疵担保责任请求出租人维修。（2）存在修缮的必要性，至于该必要性产生之原因可归责于出租人还是第三人抑或意外事件，在所不论。但若租赁物不能正常使用是因承租人的故意或过失所致，则应由承租人负担修缮义务，否则应向出租人承担损害赔偿责任。（3）修缮须在经济上为可能，若租赁物整体不存在修缮之可能，或因租赁物之部分丧失修缮之可能而影响到对整体的使用，承租人可以解除租赁合同。
在符合修缮条件时，承租人得通知出租人对租赁物进行修缮。在承租人通知后，出租人超过合理期限而不修缮的，承租人可以自行修缮，费用由出租人承担或者从租金中扣除。因修缮租赁物而影响承租人使用、收益的，应相应减少租金或者延长租期，但按约定或者习惯应由承租人修缮的除外。
【例题】双方当事人没有约定维修义务，而出租人又拒绝维修。为保证安全，承租人出资维修，在维修的一个月中，承租人住旅店花去3000元，能否要求出租人支付？
[答疑编号504187120102]
『正确答案』不能请求出租人支付，只能减少一个月的租金或者延长一个月的租期。
4.出租人的其他义务
（二）承租人的主要义务
1.支付租金
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定时，租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人有权终止合同。
2.正当使用、收益、妥善保管租赁物的义务
【例题】收益权：张三把一头耕牛租给李四，用于耕地。这头牛生了一头小牛，小牛应该归属于张三。
[答疑编号504187120103]
『正确答案』因为租牛是用于耕地的不是用来繁殖的，即为使用租赁，不为用以租赁，因此小牛（天然孽息）追随原物，归出租人张三所有。
3.维持租赁物原状
【例题】甲出租给乙一套房屋，在出租前，该套房屋一直作为生活用房，甲、乙在租赁合同中未约定用途，按《合同法》第61条也不能确定。
[答疑编号504187120104]
『正确答案』乙只能按租赁物的性质使用，即只能用于生活居住，不能用于经营（作为商店门脸、工厂车间、货物仓库等）。
4.通知义务与容忍义务
5.不得擅自转租
依《合同法》第224条第2款之规定，若承租人擅自转租，出租人可解除租赁合同。其一，转租并非绝对禁止，若经过出租人的同意，转租是有效的；其二，若承租人未经出租人同意擅自转租，出租人将取得法定解除权。
属于城镇房屋租赁的，若出租人知道或应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，即不得以承租人未经同意为由请求解除租赁合同或者认定转租合同无效。
【例题】甲将一座仓库房出租给乙，租金为一年30万元，乙将租赁物交给下级单位丙（法人）有偿使用达三年之久。丙分两次将20万元直接交给甲，甲照单全收，而且与丙签订了“协议”。后甲向丙催要10万元租金，丙又以自己的名义写了欠款10万元的“欠条”。请分析本案的法律关系。
[答疑编号504187120105]
『正确答案』（1）乙与丙是转租关系，甲方已经默示地同意，这组合同有效。本案不是承租权的转让，因为甲没有使乙从债的关系中解脱的意思，乙也没有脱离债关系的意思。转租是承租人以自己的名义向次承租人出租；转让是承租人退出租赁关系，由出租人与第三人发出租赁关系。（2）丙直接把租金交给甲，属于《合同法》第65条规定的“由第三人履行”。如果丙不交，则应当由乙向甲承担责任。丙以自己的名义给甲写了欠条，属于并存的债务承担。丙与乙就10万元向甲承担连带责任。（3）甲与丙之间的“协议”，是关于附随义务的约定，因此不影响本案转租的事实，不能以此认定是承租权的转让。
6.返还租赁物的义务
（三）租赁合同对第三人的效力
1.承租人依租赁合同对租赁物享有占有、使用、收益的权利，对此权利，包括出租人在内的任何人都负有不侵害的义务。
2.租赁物的所有权在租赁期间被第三人有效取得时，承租人与原出租人所订的租赁合同对该第三人继续有效，直至原租赁期限届满为止。此即“买卖不破租赁”规则，就其性质而言，乃属法定的合同承受。
3.租赁关系成立后，出租人又在租赁物上设立他物权时，租赁权优先于他物权。但在租赁关系成立之前就已在租赁物上设立他物权的场合，承租人不得对抗他物权人。《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
【例题】2008年1月，甲租给乙房屋3间，双方在签订的租赁合同中，没有约定维修义务。租期为25年。2009年4月，由于自然原因，屋顶发生毁坏，维修了3个月。期间，乙另觅房屋搬出居住，3月后搬回。
问题：
（1）租赁合同效力如何？
[答疑编号504187120106]
『正确答案』租赁合同部分无效，有效期缩短至20年。
（2）维修费应当由谁负担？
[答疑编号504187120107]
『正确答案』维修费应当由出租人负担。
（3）出租人主张维修3个月应照常交付租金，承租人主张合同期满可顺延3个月或扣除3个月租金。谁的主张正确？
[答疑编号504187120108]
『正确答案』承租人主张正确。若顺延，自20年起顺延3个月。
三、房屋租赁合同
（一）房屋租赁合同的概念
房屋租赁合同指出租人将房屋交付承租人使用，承租人给付租金，并于合同终止时将房屋返还出租人的合同。
在我国，按房屋产权归属不同，房屋租赁分为公有房屋租赁和私有房屋租赁。两者之间的区别主要体现在租金水平和租期上。公有房屋租金的确定更多地包含政策性因素，私有房屋租金的确定更多地包含市场性因素。因此，前者的租金水平往往低于后者，且租期一般不受限制。
（二）房屋租赁中的特别规则
1.对房屋出租的限制
根据《商品房租赁管理办法》第6条的规定，有下列情形之一的，房屋不得出租：
（一）违法建筑。
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋。
（三）违反规定改变房屋使用性质的。
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
2.房屋租赁合同登记之效力
《城市房地产管理法》第54条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同……并向房产管理部门登记备案。”《商品房租赁管理办法》第14条第1款规定：“房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案，”但房屋租赁合同未按上述规定进行登记的，并不影响租赁合同的效力，因为《城市房地产管理法》并未规定房屋租赁合同须经登记生效。此外，《房屋租赁解释》第4条也明确规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。由此可见，租赁合同登记既非生效要件，亦非对抗要件，在当事人无特约的场合，房屋租赁合同未登记不影响租赁合同的效力。
3.一房多租
依《房屋租赁解释》第6条之规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照《合同法》的有关规定处理。
由此可见，在一房多租场合，原则上各租赁合同均有效，履行顺序依次以“合法占有”、“登记备案“、“成立时间”为序，最终不能获得履行的承租人有权请求解除合同、赔偿损失。
4.优先购买权
承租人的优先购买权是指，出租人在租期内要出卖租赁物时，承租人在同等条件下享有的优先购买的权利。优先购买权有利于在出租人的利益得到保障的前提下，使现有的财产利用秩序得以稳定维持。依《合同法》第230条之规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。需注意，并非所有的承租人均有优先购买权，仅房屋的承租人有此权利。此外，行使优先购买权的前提是“同等条件”，若承租人提出的购买条件低于第三人，则不得主张优先购买权。所谓“同等条件”，是指承租人以出租人与第三人订立的房屋买卖合同中的内容，为自己与出租人房屋买卖关系之内容的情形。因此，除合同主体不同外，两份合同中合同的标的物、价金、履行地、履行时间、履行方式、违约责任、解决争议的方式等合同条款中的内容应当相同。
承租人在同等条件下的优先购买权不是绝对的。依《房屋租赁解释》第23条、第24条之规定，在下列情况下，承租人主张优先购买权将不能得到支持：
（1）房屋共有人行使优先购买权的；
（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（3）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的：
（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的；
（5）出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在拍卖5日前通知承租人，但承租人未参加拍卖的。
5房屋装饰装修问题
房屋的承租人若要对房屋进行装饰装修，应经出租人的同意。依《房屋租赁解释》的相关规定，若承租人未经出租人同意对房屋进行装饰装修，出租人有权请求承租人恢复原状，若因此造成损失的，还有权请求承租人赔偿损失。
若承租人的装饰装修经过出租人的同意，那么在合同终止时，承租人能否请求出租人补偿装饰装修物的现值（或残值）损失，应考查出租人是否同意利用残存的装饰装修物。若其同意利用，则可以通过折价的方式进行补偿；若不同意利用，则应考查该装饰装修物是否与房屋形成附合。若未形成附台，可由承租人拆除：若形成附合，则按下述规则处理：
（1）租赁合同无效场合，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
（2）若租赁合同因到期而终止，除另有约定外，就形成附合的装饰装修物，出租人无需对承租人进行补偿。
（3）若租赁合同因解除而终止，应进一步考查解除的原因。若因出租人违约导致合同解除，承租人得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；若因承租人违约导致合同解除，承租人不能请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；若因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；若因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
6.房屋扩建问题
承租人若要对租赁房屋进行扩建，亦应经过出租人的同意。承租人未经出租人同意对房屋进行扩建发生的费用，由承租人负担。于此场合，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失（《房屋租赁解释》第13条）。
若承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担（《房屋租赁解释》第14条）。
【租赁合同练习题】
【例题·多选题】丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的？（ ）
A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权
B.方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，则丁某无权请求唐某返还房屋
C.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋
D.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，在丁某向唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩
[答疑编号504187120109]
『正确答案』AC
『答案解析』考查租赁合同。《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
选项A正确。丁某将其所有的房屋出租给方某，在租赁期内丁某可以基于房屋的所有权请求方某返还房屋，但是方某可以基于与丁某之间的合法有效的租赁合同主张抗辩。
选项B错误。方某将房屋转租给唐某，无论之前是否征得丁某的同意，丁某都可以基于所有权要求唐某返还房屋。但是如果方某在转租之前已经征得丁某同意，唐某可以基于合法的租赁关系主张抗辩；如果方某在转租之前未征得丁某同意，丁某可以先解除与方某的租赁合同，然后要求唐某返还房屋，唐某此时则无权主张抗辩。
选项C正确，选项D错误。若丁某与方某的租赁合同中约定“方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同”，方某在未经丁某同意的情况下将房屋转租给唐某的，丁某对租赁合同享有单方解除权，在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋。
【例题·多选题】甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？（ ）
A.甲有权要求解除与乙的租赁合同
B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失
C.甲有权要求丙搬出房屋
D.甲有权要求丙支付租金
[答疑编号504187120110]
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考核承租人擅自转租的法律责任。《合同法》第224条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙未经出租人甲同意擅自将房屋转租，出租人甲有权要求解除与承租人乙之间的租赁合同。因此，A项正确。
《合同法》第224条第1款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。据此可知，即便是在承租人同意转租的情况下，第三人对租赁物造成损失的，承租人承担赔偿责任。本题中，出租人乙没有经过出租人甲的同意转租给丙，就丙对墙面的损害，甲有权要求乙承担损害赔偿责任。因此，B项正确。
甲没有同意乙转租给丙，且甲、丙之间也没有任何租赁协议，甲是房屋的所有人，甲有权要求丙搬出房屋。因此，C项正确。
【例题·多选题】冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？（ ）
A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁
B.张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金
C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失
D.冯某有权要求翁某承担违约责任
[答疑编号504187120111]
『正确答案』AC
『答案解析』《合同法》第215条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故A项正确。《合同法》第224条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此，因承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，冯某应按每月1000元向张某收取租金，故B项错误；因未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人应当向承租人要求恢复原状或者赔偿损失，故C项正确、D错误。
【例题·不定项】甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费1万元予以维修。现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。
（1）对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处理？（ ）
A.由乙无条件拆除，费用由乙自理
B.装修物归甲所有，且甲无须支付费用
C.装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用
D.若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折价后归甲所有
[答疑编号504187120112]
『正确答案』D
『答案解析』《民通意见》第86条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”
（2）对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理？（ ）
A.由甲承担维修费用
B.由乙承担维修费用
C.由甲乙分担维修费用
D.由甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用
[答疑编号504187120113]
『正确答案』A
『答案解析』《合同法》第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第221条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本题中，租赁物非因为承租人乙的过错毁损，乙要求甲维修，甲拒绝，于是乙自行予以维修，依法费用应由甲承担，A项是正确答案。
（3）若本案中双方未约定租赁期限，甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的？（ ）
A.甲无权随时解除合同
B.甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙
C.乙可以随时解除租赁合同
D.若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金
[答疑编号504187120114]
『正确答案』BCD
『答案解析』《合同法》第232条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本题中，双方口头约定乙可以一直承租该房屋，直至乙去世，因此，该租赁合同是不定期的。由此可见，A项错误。B、C项正确。第212条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此，合同解除并不影响解除之前实际租赁期限承租人的租金支付义务。D项正确。
【例题·多选题】某甲将私房三间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签定了私房三间的买卖合同。下列论述中正确的是（ ）
A.某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意
B.某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售
C.某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋
D.如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行
[答疑编号504187120115]
『正确答案』BC
『答案解析』本题考租赁合同的效力。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《民通意见》第118条亦规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”A排除，BC当选。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”是所谓“买卖不破租赁”。D不选。
内容提示：本章介绍了租赁合同及融资租赁合同的概念、内容、形式，分析了租赁合同及融资租赁合同的法律特征，阐述了租赁合同及融资租赁合同中当事人的权利义务关系。
学习目的与要求：通过本章的学习，了解租赁合同的概念和特征；掌握租赁合同的各种形式；掌握租赁合同的法律效力；了解房屋租赁的特别规则；了解融资租赁合同的概念；掌握融资租赁合同与租赁合同的区别；掌握融资租赁合同的效力。
重点：租赁合同的概念及特征；租赁合同的终止和法定解除；房屋租赁合同的特别规则。
融资租赁合同的概念；融资租赁合同与普通租赁合同的区别；融资租赁合同的效力。
难点：房屋租赁合同的特别规则；融资租赁合同与普通租赁合同的区别；融资租赁合同的效力。
考点：租赁合同的概念及特征；房屋租赁合同的特别规则；融资租赁合同的概念；融资租赁合同与普通租赁合同的区别；融资租赁合同的效力。
第一节 租赁合同
一、租赁合同的概述
（一）租赁合同的概念
租赁合同指当事人双方约定一方将租赁物交于他方使用收益，他方支付租金并于租赁关系终止时返还原物的合同。
租赁合同依其租赁物之不同，分为动产租赁与不动产租赁。动产租赁包括一般的动产租赁、动物租赁、船舶租赁、汽车租赁等；不动产租赁即房屋租赁与土地租赁。
（二）租赁合同的特征
1.租赁合同是转移财产使用权的合同。
2.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。
3.租赁合同的标的物，即租赁物，通常是特定物、非消耗物。
4.租赁合同的标的物通常为有体物。
5.租赁合同在当事人之间产生债的法律关系。
依《合同法》第229条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。当出租人将租赁物的所有权让与第三人后，尽管第三人取得的权利是物权，但不能对抗承租人的权利。在剩余的租赁期内，尽管出租人发生了变动，承租人的地位却不受任何影响。这一规则，被简称为“买卖不破租赁”规则。
（三）租赁合同的形式
不定期租赁或租赁期限不满6个月的定期租赁，无需采用书面形式。但租赁期限在6个月以上的定期租赁，应采用书面形式；若未采用书面形式，且双方当事人对租赁期限存在争议的，该租赁合同推定为不定期租赁，双方均有权任意解除。需注意的是，此处的合同形式缺陷不存在通过实际履行进行补正的可能。
（四）租赁的期限
1.法定最长租期
租赁权与其他债权一样，具有期限性。租赁期限的长短可由当事人自由确定。但依《合同法》第214条之规定，该期限最长不得超过20年。当事人约定的期限如果超过20年最长期限的，超过部分无效。于租赁合同续订场合，续订的最长租期也不得超过20年。
2.定期租赁与不定期租赁
依当事人是否对租赁期限作有明确约定.可将租赁合同分为定期租赁和不定期租赁。
（1）定期租赁
定期租赁指合同对租期作有明确约定的租赁。定期租赁可以更新，也可以续订。
（2）不定期租赁。即无确定租期的租赁合同。依《合同法》第232条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，可协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，视为不定期租赁。
不定期租赁与定期租赁最大的区别在于当事人是否有任意解除权。在前者，双方当事人可随时提出解除合同，若是出租人提出解除，尚应在合理期限之前通知承租人；而在后者，当事人并无随意解除合同的权利。
（五）租赁合同的终止和法定解除
租赁合同终止的原因：
1.租赁期限届满。
2.租赁物因公共利益的需要而被征收时，租赁合同陷于履行不能，此时租赁合同自动终止。
3.在房屋租赁场合，如房屋占用范围内的土地使用权被提前收回且房屋被征收的，房屋租赁合同也随之终止。
注意，承租人的死亡并不必然导致租赁合同的终止。在房屋租赁场合，承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）第19条进一步明确，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。在上述承租人死亡场合，租赁合同仍依原定期限履行并不违背出租人的预期；与承租人共同居住、共同经营的人继续履行租赁合同也不损害出租人的经济利益；
租赁合同的法定解除事由：
1.承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人可以解除租赁合同；
2.承租人无正当理由拒绝支付租金，或迟延支付租金，经催告在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以解除租赁合同；
3.因不可抗力致使租赁合同无法继续履行的，出租人或承租人均可以解除租赁合同；
4.不定期租赁合同的出租人或承租人可以随时解除租赁合同，但出租人解除租赁合同应在合理期限之前通知承租人：
5.在房屋租赁场合，若租赁房屋被界定为危房，对人身和财产安全构成危险的，出租人或承租人均可以要求解除租赁合同；
6.承租人未按照约定使用租赁物，致使租赁物可能毁损的，出租人可以解除租赁合同；
7.承租人利用租赁物进行违法活动的，出租人可以解除租赁合同。
二、租赁合同的效力
租赁合同的效力是指生效租赁合同所具有的法律约束力，其主要表现为租赁合同双方当事人的权利义务。
（一）出租人的主要义务
1.依约将租赁物交付承租人使用
出租人交付租赁物后，在租赁存续期间内不得任意收回租赁物。
2.就租赁物负瑕疵担保责任
【例题】3月1日，张甲把房屋一间租给李乙，租期为一年，李乙刚住了一段时间，王丙起诉张甲，人民法院通过拍卖公司将该房屋拍卖给赵丁。赵丁将李乙“赶”出了这间出租房，李乙刚好住了半年。原来，张甲从王丙处借了40万元人民币，将房屋抵押给了王丙，在同年2月1日（早于租赁）办理了抵押登记。张甲没有把抵押的事实告诉李乙。
[答疑编号504187120101]『正确答案』张甲应当承担权利瑕疵担保责任。我国《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案属于“租赁不破抵押”的情况，因为是在房屋抵押登记后才出租的，不能对抗抵押权人。李乙有权只支付一半的租金，有其他损失的，还可以请求赔偿。
3.对租赁物的修缮义务
出租人承担维修义务的条件：（1）该瑕疵发生在租赁期内，若瑕疵在租期开始时即已存在，承租人可直接依瑕疵担保责任请求出租人维修。（2）存在修缮的必要性，至于该必要性产生之原因可归责于出租人还是第三人抑或意外事件，在所不论。但若租赁物不能正常使用是因承租人的故意或过失所致，则应由承租人负担修缮义务，否则应向出租人承担损害赔偿责任。（3）修缮须在经济上为可能，若租赁物整体不存在修缮之可能，或因租赁物之部分丧失修缮之可能而影响到对整体的使用，承租人可以解除租赁合同。
在符合修缮条件时，承租人得通知出租人对租赁物进行修缮。在承租人通知后，出租人超过合理期限而不修缮的，承租人可以自行修缮，费用由出租人承担或者从租金中扣除。因修缮租赁物而影响承租人使用、收益的，应相应减少租金或者延长租期，但按约定或者习惯应由承租人修缮的除外。
【例题】双方当事人没有约定维修义务，而出租人又拒绝维修。为保证安全，承租人出资维修，在维修的一个月中，承租人住旅店花去3000元，能否要求出租人支付？
[答疑编号504187120102]『正确答案』不能请求出租人支付，只能减少一个月的租金或者延长一个月的租期。
4.出租人的其他义务
（二）承租人的主要义务
1.支付租金
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定时，租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人有权终止合同。
2.正当使用、收益、妥善保管租赁物的义务
【例题】收益权：张三把一头耕牛租给李四，用于耕地。这头牛生了一头小牛，小牛应该归属于张三。
[答疑编号504187120103]『正确答案』因为租牛是用于耕地的不是用来繁殖的，即为使用租赁，不为用以租赁，因此小牛（天然孽息）追随原物，归出租人张三所有。
3.维持租赁物原状
【例题】甲出租给乙一套房屋，在出租前，该套房屋一直作为生活用房，甲、乙在租赁合同中未约定用途，按《合同法》第61条也不能确定。
[答疑编号504187120104]『正确答案』乙只能按租赁物的性质使用，即只能用于生活居住，不能用于经营（作为商店门脸、工厂车间、货物仓库等）。
4.通知义务与容忍义务
5.不得擅自转租
依《合同法》第224条第2款之规定，若承租人擅自转租，出租人可解除租赁合同。其一，转租并非绝对禁止，若经过出租人的同意，转租是有效的；其二，若承租人未经出租人同意擅自转租，出租人将取得法定解除权。
属于城镇房屋租赁的，若出租人知道或应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，即不得以承租人未经同意为由请求解除租赁合同或者认定转租合同无效。
【例题】甲将一座仓库房出租给乙，租金为一年30万元，乙将租赁物交给下级单位丙（法人）有偿使用达三年之久。丙分两次将20万元直接交给甲，甲照单全收，而且与丙签订了“协议”。后甲向丙催要10万元租金，丙又以自己的名义写了欠款10万元的“欠条”。请分析本案的法律关系。
[答疑编号504187120105]『正确答案』（1）乙与丙是转租关系，甲方已经默示地同意，这组合同有效。本案不是承租权的转让，因为甲没有使乙从债的关系中解脱的意思，乙也没有脱离债关系的意思。转租是承租人以自己的名义向次承租人出租；转让是承租人退出租赁关系，由出租人与第三人发出租赁关系。（2）丙直接把租金交给甲，属于《合同法》第65条规定的“由第三人履行”。如果丙不交，则应当由乙向甲承担责任。丙以自己的名义给甲写了欠条，属于并存的债务承担。丙与乙就10万元向甲承担连带责任。（3）甲与丙之间的“协议”，是关于附随义务的约定，因此不影响本案转租的事实，不能以此认定是承租权的转让。
6.返还租赁物的义务
（三）租赁合同对第三人的效力
1.承租人依租赁合同对租赁物享有占有、使用、收益的权利，对此权利，包括出租人在内的任何人都负有不侵害的义务。
2.租赁物的所有权在租赁期间被第三人有效取得时，承租人与原出租人所订的租赁合同对该第三人继续有效，直至原租赁期限届满为止。此即“买卖不破租赁”规则，就其性质而言，乃属法定的合同承受。
3.租赁关系成立后，出租人又在租赁物上设立他物权时，租赁权优先于他物权。但在租赁关系成立之前就已在租赁物上设立他物权的场合，承租人不得对抗他物权人。《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
【例题】2008年1月，甲租给乙房屋3间，双方在签订的租赁合同中，没有约定维修义务。租期为25年。2009年4月，由于自然原因，屋顶发生毁坏，维修了3个月。期间，乙另觅房屋搬出居住，3月后搬回。
问题：
（1）租赁合同效力如何？
[答疑编号504187120106]『正确答案』租赁合同部分无效，有效期缩短至20年。
（2）维修费应当由谁负担？
[答疑编号504187120107]『正确答案』维修费应当由出租人负担。
（3）出租人主张维修3个月应照常交付租金，承租人主张合同期满可顺延3个月或扣除3个月租金。谁的主张正确？
[答疑编号504187120108]『正确答案』承租人主张正确。若顺延，自20年起顺延3个月。
三、房屋租赁合同
（一）房屋租赁合同的概念
房屋租赁合同指出租人将房屋交付承租人使用，承租人给付租金，并于合同终止时将房屋返还出租人的合同。
在我国，按房屋产权归属不同，房屋租赁分为公有房屋租赁和私有房屋租赁。两者之间的区别主要体现在租金水平和租期上。公有房屋租金的确定更多地包含政策性因素，私有房屋租金的确定更多地包含市场性因素。因此，前者的租金水平往往低于后者，且租期一般不受限制。
（二）房屋租赁中的特别规则
1.对房屋出租的限制
根据《商品房租赁管理办法》第6条的规定，有下列情形之一的，房屋不得出租：
（一）违法建筑。
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋。
（三）违反规定改变房屋使用性质的。
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
2.房屋租赁合同登记之效力
《城市房地产管理法》第54条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同……并向房产管理部门登记备案。”《商品房租赁管理办法》第14条第1款规定：“房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案，”但房屋租赁合同未按上述规定进行登记的，并不影响租赁合同的效力，因为《城市房地产管理法》并未规定房屋租赁合同须经登记生效。此外，《房屋租赁解释》第4条也明确规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。由此可见，租赁合同登记既非生效要件，亦非对抗要件，在当事人无特约的场合，房屋租赁合同未登记不影响租赁合同的效力。
3.一房多租
依《房屋租赁解释》第6条之规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照《合同法》的有关规定处理。
由此可见，在一房多租场合，原则上各租赁合同均有效，履行顺序依次以“合法占有”、“登记备案“、“成立时间”为序，最终不能获得履行的承租人有权请求解除合同、赔偿损失。
4.优先购买权
承租人的优先购买权是指，出租人在租期内要出卖租赁物时，承租人在同等条件下享有的优先购买的权利。优先购买权有利于在出租人的利益得到保障的前提下，使现有的财产利用秩序得以稳定维持。依《合同法》第230条之规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。需注意，并非所有的承租人均有优先购买权，仅房屋的承租人有此权利。此外，行使优先购买权的前提是“同等条件”，若承租人提出的购买条件低于第三人，则不得主张优先购买权。所谓“同等条件”，是指承租人以出租人与第三人订立的房屋买卖合同中的内容，为自己与出租人房屋买卖关系之内容的情形。因此，除合同主体不同外，两份合同中合同的标的物、价金、履行地、履行时间、履行方式、违约责任、解决争议的方式等合同条款中的内容应当相同。
承租人在同等条件下的优先购买权不是绝对的。依《房屋租赁解释》第23条、第24条之规定，在下列情况下，承租人主张优先购买权将不能得到支持：
（1）房屋共有人行使优先购买权的；
（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（3）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的：
（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的；
（5）出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在拍卖5日前通知承租人，但承租人未参加拍卖的。
5房屋装饰装修问题
房屋的承租人若要对房屋进行装饰装修，应经出租人的同意。依《房屋租赁解释》的相关规定，若承租人未经出租人同意对房屋进行装饰装修，出租人有权请求承租人恢复原状，若因此造成损失的，还有权请求承租人赔偿损失。
若承租人的装饰装修经过出租人的同意，那么在合同终止时，承租人能否请求出租人补偿装饰装修物的现值（或残值）损失，应考查出租人是否同意利用残存的装饰装修物。若其同意利用，则可以通过折价的方式进行补偿；若不同意利用，则应考查该装饰装修物是否与房屋形成附合。若未形成附台，可由承租人拆除：若形成附合，则按下述规则处理：
（1）租赁合同无效场合，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
（2）若租赁合同因到期而终止，除另有约定外，就形成附合的装饰装修物，出租人无需对承租人进行补偿。
（3）若租赁合同因解除而终止，应进一步考查解除的原因。若因出租人违约导致合同解除，承租人得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；若因承租人违约导致合同解除，承租人不能请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；若因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；若因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
6.房屋扩建问题
承租人若要对租赁房屋进行扩建，亦应经过出租人的同意。承租人未经出租人同意对房屋进行扩建发生的费用，由承租人负担。于此场合，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失（《房屋租赁解释》第13条）。
若承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担（《房屋租赁解释》第14条）。
【租赁合同练习题】
【例题·多选题】丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的？（ ）
A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权
B.方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，则丁某无权请求唐某返还房屋
C.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋
D.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，在丁某向唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩
[答疑编号504187120109]『正确答案』AC
『答案解析』考查租赁合同。《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
选项A正确。丁某将其所有的房屋出租给方某，在租赁期内丁某可以基于房屋的所有权请求方某返还房屋，但是方某可以基于与丁某之间的合法有效的租赁合同主张抗辩。
选项B错误。方某将房屋转租给唐某，无论之前是否征得丁某的同意，丁某都可以基于所有权要求唐某返还房屋。但是如果方某在转租之前已经征得丁某同意，唐某可以基于合法的租赁关系主张抗辩；如果方某在转租之前未征得丁某同意，丁某可以先解除与方某的租赁合同，然后要求唐某返还房屋，唐某此时则无权主张抗辩。
选项C正确，选项D错误。若丁某与方某的租赁合同中约定“方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同”，方某在未经丁某同意的情况下将房屋转租给唐某的，丁某对租赁合同享有单方解除权，在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋。
【例题·多选题】甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？（ ）
A.甲有权要求解除与乙的租赁合同
B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失
C.甲有权要求丙搬出房屋
D.甲有权要求丙支付租金
[答疑编号504187120110]『正确答案』ABC
『答案解析』本题考核承租人擅自转租的法律责任。《合同法》第224条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙未经出租人甲同意擅自将房屋转租，出租人甲有权要求解除与承租人乙之间的租赁合同。因此，A项正确。
《合同法》第224条第1款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。据此可知，即便是在承租人同意转租的情况下，第三人对租赁物造成损失的，承租人承担赔偿责任。本题中，出租人乙没有经过出租人甲的同意转租给丙，就丙对墙面的损害，甲有权要求乙承担损害赔偿责任。因此，B项正确。
甲没有同意乙转租给丙，且甲、丙之间也没有任何租赁协议，甲是房屋的所有人，甲有权要求丙搬出房屋。因此，C项正确。
【例题·多选题】冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？（ ）
A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁
B.张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金
C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失
D.冯某有权要求翁某承担违约责任
[答疑编号504187120111]『正确答案』AC
『答案解析』《合同法》第215条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故A项正确。《合同法》第224条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此，因承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，冯某应按每月1000元向张某收取租金，故B项错误；因未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人应当向承租人要求恢复原状或者赔偿损失，故C项正确、D错误。
【例题·不定项】甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费1万元予以维修。现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。
（1）对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处理？（ ）
A.由乙无条件拆除，费用由乙自理
B.装修物归甲所有，且甲无须支付费用
C.装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用
D.若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折价后归甲所有
[答疑编号504187120112]『正确答案』D
『答案解析』《民通意见》第86条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”
（2）对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理？（ ）
A.由甲承担维修费用
B.由乙承担维修费用
C.由甲乙分担维修费用
D.由甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用
[答疑编号504187120113]『正确答案』A
『答案解析』《合同法》第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第221条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本题中，租赁物非因为承租人乙的过错毁损，乙要求甲维修，甲拒绝，于是乙自行予以维修，依法费用应由甲承担，A项是正确答案。
（3）若本案中双方未约定租赁期限，甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的？（ ）
A.甲无权随时解除合同
B.甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙
C.乙可以随时解除租赁合同
D.若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金
[答疑编号504187120114]『正确答案』BCD
『答案解析』《合同法》第232条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本题中，双方口头约定乙可以一直承租该房屋，直至乙去世，因此，该租赁合同是不定期的。由此可见，A项错误。B、C项正确。第212条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此，合同解除并不影响解除之前实际租赁期限承租人的租金支付义务。D项正确。
【例题·多选题】某甲将私房三间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签定了私房三间的买卖合同。下列论述中正确的是（ ）
A.某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意
B.某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售
C.某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋
D.如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行
[答疑编号504187120115]『正确答案』BC
『答案解析』本题考租赁合同的效力。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《民通意见》第118条亦规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”A排除，BC当选。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”是所谓“买卖不破租赁”。D不选。
